解读人：姬锋县自然资源和规划局党组书记、局长

县政府网站：2022年3月7日县政府印发了《平邑县人民政府关于公布平邑县城区国有建设用地标定地价、集体建设用地和农用地基准地价成果的通知》，您能给大家介绍一下《通知》出台的背景吗？

姬锋：2019年6月，自然资源部办公厅下发《关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）提出要建立政府公示自然资源价格体系，要求全面开展集体建设用地和农用地基准地价制定。2019年8月，我省自然资源厅发出《2019年度自然资源评价评估工作的通知》，要求全省各市、县（市、区）按照土地分等、定级、估价等国家、省和土地行业技术标准，在2020年12月31日前完成集体建设用地和农用地基准地价制定并公布实施。根据《山东省自然资源厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字〔2020〕66号）、《关于集体建设用地和农用地基准地价编制成果有关工作要求的函》（山东省自然资源厅2021年9月17日）确定在平邑县开展标定地价、集体建设用地和集体农用地基准地价体系建设。

县政府网站：您能介绍一下《通知》的起草过程吗？

姬锋：按照县政府的安排，该项工作从2021年1月开始启动，成立标定地价、集体建设用地和集体农用地基准地价体系建设工作领导小组。通过公示范围确定、划定标准区域、选取标准宗地、标定地价评估、土地定级、基准地价评估、基准地价修正系数编制，于2021年4月完成《平邑县城区国有建设用地标定地价、集体建设用地和集体农用地基准地价建设项目初步成果》（征求意见稿）。广泛征求了各乡镇（办事处）政府、和县直有关部门的意见，并于2021年4月30日公开听证，增强成果的科学性和透明度。2021年6月4日，通过委托省自然资源厅组织的专家组对项目成果的验收。2021年12月,经县政府同意印发实施。

县政府网站：《通知》包含了国有建设用地标定地价、集体建设用地和农用地基准地价三种地价成果，请具体给我们介绍一下这三种地价的主要内容。

姬锋：首先说一下标定地价主要内容，标定地价为政府公示地价之一，是指政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。标定地价为具体宗地的价格，根据平邑县市场发育程度和管理服务需求，按照《标定地价规程》、《城镇土地估价规程》的要求，结合平邑县实际情况，合理确定了公示范围，划定了标定区域，设立了标准宗地，利用土地房地产市场交易资料，采用多种评估方法综合确定了标准宗地价格，建立了标定地价修正体系，形成了文字报告、图件、数据库、表格等成果。

1.平邑县城区国有建设用地标定地价公示范围

以中心城用地规划范围为主，包含经济开发区，总面积53.6809平方公里（其中，商服用地公示范围11.2648平方公里，住宅用地公示范围11.5509平方公里，商住混合用地公示范围15.6305平方公里，工业用地公示范围15.2347平方公里）。

2.平邑县城区国有建设用地标定地价内涵

（1）估价期日：2020年1月1日。

（2）权利特征：完整的土地权利价格，不考虑抵押权、地役权等他项权利的限制。

（3）土地使用权类型现状：按证载或经批准的土地使用权类型为依据。

（4）土地用途：证载或经批准的合法用途。

（5）容积率：合法现状容积率或规划容积率（地上）。

（6）使用年期的设定：出让土地设定为商业用途40年，住宅用地70年，工业用地50年。

（7）价格表现形式：

对于容积率高于1.0的商业、住宅或商业住宅混合布局的居住用地土地价格表现形式为楼面地价和地面地价；

对于容积率低于或等于1.0的商业、住宅或商业住宅混合布局的居住用地时以及其他用途土地价格表现形式为地面地价。

（8）价格类型：正常市场价格。

（9）市场假设：市场特征为平稳正常情况、公开竞争市场条件。

（10）价格单位：元/平方米，币种为人民币。

再说一下平邑县集体建设用地基准地价的内容，平邑县集体建设用地基准地价严格按照《城镇土地估价规程》、《城镇土地估价规程》、《农村集体土地价格评估技术指引》的要求，结合平邑县实际情况，采用综合定级的方法合理划定了土地级别范围，充分利用市场交易资料，采用多种评估方法综合确定了集体商服用地、宅基地、工业用地、公服用地基准地价，建立了基准地价修正体系，形成了文字报告、图件、数据库等成果。

1.价格定义。集体建设用地基准地价是在集体建设用地平均土地开发利用条件下，针对不同级别，按照不同用地类型进行评估的某一估价期日某一设定年期土地权利的平均价格。

2.土地用途。分为商服用地、宅基地、工业用地、公共管理与公共服务用地。

3.权利状况。符合土地利用总体规划、城乡规划等法定规划前提下，土地权属清晰无争议的建设用地。宅基地为作为宅基地继续使用条件前提下的宅基地使用权，其它为完整集体建设用地土地使用权，无他项权利限制。

4.使用年期。参照国有建设用地的基准地价同类用途土地最高年期土地使用权确定，商服用地（含旅游用地）40年，工业用地50年，宅基地无限年期，公共管理与公共服务用地50年。

5.开发程度。从实际土地开发程度的差异以及实际供地需求出发，I、II级为“六通一平”，III、IV级为“四通一平”。（包括通路、通水、排水、通电、通讯和土地平整）。

6.容积率。商服用地和宅基地容积率1.0，工业用地和公服用地0.8。

7.估价基准日。2020年1月1日。

8.土地还原率：商服用地7.5%；宅基地6.5%；工业用地6.0%；公共管理与公共服务用地6.0%。

最后介绍一下农用地基准地价的内容，平邑县农用地基准地价严格按照《农用地定级规程》、《农用地估价规程》的要求，结合平邑县实际情况，采用综合定级的方法合理划定了土地级别范围，充分利用市场交易资料，采用多种评估方法综合确定了农用地基准地价，建立了基准地价修正体系，形成了文字报告、图件、数据库等成果。

1.价格定义。农用地基准地价是在农用地平均土地开发利用条件下，针对不同级别，按照不同用地类型进行评估的某一估价期日某一设定年期土地权利的平均价格。农用地基准地价是指经营权价格。

经营权：根据《农村土地经营权流转管理办法》，农户家庭将其承包的土地流转于其他组织或者个人经营（其他组织或者个人取得土地经营权）。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。

2.使用年期：30年。

3.用地类型：耕地。

4.耕作制度：小麦-玉米一年两熟制。

5.基本设施状况：宗地外道路通达；宗地内平整；地块大小适中，形状规则；有基本的灌溉系统；排水体系基本健全；田间道路密度适中。

6.土地还原率：经营权4.0%。

7.基准日：2020年1月1日。