《平邑县人民政府关于公布集体建设用地和集体农用地基准地价成果的通知》（以下简称《通知》），于2022年3月7日印发执行。现将《通知》解读如下：

一、出台的背景

2019年6月，国家自然资源部办公厅《关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）提出要建立政府公示自然资源价格体系，要求全面开展集体建设用地和农用地基准地价制定。2019年8月，我省自然资源厅发出《2019年度自然资源评价评估工作的通知》，要求全省各市、县（市、区）按照土地分等、定级、估价等国家、省和土地行业技术标准，在2020年12月31日前完成集体建设用地和农用地基准地价制定并公布实施。根据《山东省自然资源厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字〔2020〕66号）、《关于集体建设用地和农用地基准地价编制成果有关工作要求的函》（山东省自然资源厅2021年9月17日）确定在平邑县开展集体建设用地和集体农用地基准地价体系建设。

二、出台的依据和过程

（一）政策及技术依据

1.《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）；

2.《关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）；

3.《2019年度自然资源评价评估工作的通知》（山东省自然资源厅2019年8月）；

4.山东省自然资源厅《关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字〔2020〕66号）；

5.《关于集体建设用地和农用地基准地价编制成果有关工作要求的函》（山东省自然资源厅2021年9月17日）；

6.山东省自然资源厅《标定地价、集体建设用地和农用地基准地价制订技术要点（试行）》；

7.《集体土地使用权地价评估技术指引（（中估协发〔2020〕16号））；

8.《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；

9.《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）；

10.《农用地定级规程》（GB/T28405-2012）；

11.《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）；

12.《农用地质量分等规程》（GB/T28407-2012）；

13.《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）；

（二）制定的过程

按照县政府的安排，从2021年1月开始启动，成立集体建设用地和农用地基准地价工作领导小组。通过土地定级、基准地价评估、基准地价修正系数编制，于2021年4月完成《平邑县集体建设用地和集体农用地基准地价建设项目初步成果》（征求意见稿）。广泛征求了各乡镇（办事处）政府、和县直有关部门的意见，并于2021年4月30日公开听证，增强成果的科学性和透明度。2021年6月4日，通过委托省自然资源厅组织的专家组对项目成果的验收。2021年12月,经县政府同意印发实施。

三、主要内容

（一）平邑县集体建设用地基准地价

平邑县集体建设用地及农用地基准地价严格按照《城镇土地估价规程》、《城镇土地估价规程》、《农村集体土地价格评估技术指引》的要求，结合平邑县实际情况，采用综合定级的方法合理划定了土地级别范围，充分利用市场交易资料，采用多种评估方法综合确定了集体商服用地、宅基地、工业用地、公服用地基准地价，建立了基准地价修正体系，形成了文字报告、图件、数据库等成果。

1.价格定义。集体建设用地基准地价是在集体建设用地平均土地开发利用条件下，针对不同级别，按照不同用地类型进行评估的某一估价期日某一设定年期土地权利的平均价格。

2.土地用途。分为商服用地、宅基地、工业用地、公共管理与公共服务用地。

3.权利状况。符合土地利用总体规划、城乡规划等法定规划前提下，土地权属清晰无争议的建设用地。宅基地为作为宅基地继续使用条件前提下的宅基地使用权，其它为完整集体建设用地土地使用权，无他项权利限制。

4.使用年期。参照国有建设用地的基准地价同类用途土地最高年期土地使用权确定，商服用地（含旅游用地）40年，工业用地50年，宅基地无限年期，公共管理与公共服务用地50年。

5.开发程度。从实际土地开发程度的差异以及实际供地需求出发，I、II级为“六通一平”，III、IV级为“四通一平”。（包括通路、通水、排水、通电、通讯和土地平整）。

6.容积率。商服用地和宅基地容积率1.0，工业用地和公服用地0.8。

7.估价基准日。2020年1月1日。

8.土地还原率：商服用地7.5%；宅基地6.5%；工业用地6.0%；公共管理与公共服务用地6.0%。

（二）平邑县农用地基准地价

平邑县农用地基准地价严格按照《农用地定级规程》、《农用地估价规程》的要求，结合平邑县实际情况，采用综合定级的方法合理划定了土地级别范围，充分利用市场交易资料，采用多种评估方法综合确定了农用地基准地价，建立了基准地价修正体系，形成了文字报告、图件、数据库等成果。

1.价格定义。农用地基准地价是在农用地平均土地开发利用条件下，针对不同级别，按照不同用地类型进行评估的某一估价期日某一设定年期土地权利的平均价格。农用地基准地价是指经营权价格。

经营权：根据《农村土地经营权流转管理办法》，农户家庭将其承包的土地流转于其他组织或者个人经营（其他组织或者个人取得土地经营权）。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。

2.使用年期：30年。

3.用地类型：耕地。

4.耕作制度：小麦-玉米一年两熟制。

5.基本设施状况：宗地外道路通达；宗地内平整；地块大小适中，形状规则；有基本的灌溉系统；排水体系基本健全；田间道路密度适中。

6.土地还原率：经营权4.0%。

7.基准日：2020年1月1日。

四、成果适用范围及应用

（一）成果适用范围

集体建设用地基准地价成果仅适用于土地性质为集体且土地用途不得改变条件下的集体建设用地使用权流转价格参考。

集体农用地基准地价成果仅适用于土地性质为集体且土地用途不得改变条件下的集体农用地使用权流转价格参考。

（二）成果应用

集体建设用地基准地价成果为集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租、作价出资或者入股等价值评估提供参考依据。本次集体建设用地基准地价成果不用于土地征收价格参考。

集体农用地基准地价成果为集体农用地使用权承包、出租、抵押等价值评估提供参考依据。本次集体农用地基准地价成果不用于土地征收价格参考。

五、集体建设用地基准地价和集体农用地基准地价与征地补偿标准的区别

（一）集体建设用地基准地价

集体建设用地基准地价是使用权的价格，内涵中土地用途是在不改变所有权性质前提条件下的使用权价值。

（二）集体农用地基准地价

集体农用地基准地价是使用权的价格，内涵是在不改变农用地用途不改变所有权性质的前提条件下的农用地使用权价值。

（三）征地补偿标准

征地补偿标准是所有权的价格，是指政府由于公共利益征收集体土地，给予一定的经济补偿，是集体所有权转变成国有所有权条件下的集体农用地补偿价格。