《平邑县人民政府关于平邑县城区国有建设用地标定地价体系建设项目成果的通知》（以下简称《通知》）已经市政府同意，于2022年1月日印发执行。现将《通知》解读如下：

一、出台的背景

1995年《中华人民共和国城市房地产管理法》正式施行，明确了基准地价和标定地价应当定期确定并公布。早在1995年原国家土地管理局曾发布《关于加强地价管理规范土地估价行为的通知》（国土籍字〔1995〕第190号），要求“城市市区的基准地价和标定地价评估工作，力争在1996年6月底前完成”。自1999年原国土资源部开展新一轮国土资源大调查“土地资源监测与调查工程”、“数字国土工程—土地资源基础数据库建设”以来，全国绝大部分城镇都已完成基准地价建立工作，逐步建立了比较完善的基准地价体系，并且大部分城镇的基准地价体系都能够按规定在2-3年内进行一次更新，山东省基准地价更新工作已经成为自然资源管理部门每三年进行一次的常态化工作。但由于缺乏相应的技术标准，我国标定地价体系建设工作一直没有实质性大范围开展。从2004年至今，国家在105个城市逐步建立了地价动态监测体系，通过每个季度对标准宗地（监测点）的评估监测，建立了完善的地价变化指数体系，山东省目前已建立起覆盖全省所有设区市的地价动态监测体系。

2016年以来，国土资源部《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）、国土资源部办公厅《关于加强公示地价体系建设和管理有问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）等文件要求各地加快标定地价体系建设。

2017年12月25日，《标定地价规程》（TD/T1052-2017）正式发布，2018年3月1日起实施，为各地开展的标定地价体系建设提供技术指导与支持，奠定了全国标定地价工作的规模化开展的技术基础。2018年，山东省国土资源厅下发《关于做好公示地价体系建设和管理工作的通知》（鲁国土资字〔2018〕280号），部署开展全省范围内的标定地价体系建设工作。

根据《山东省自然资源厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字[2020]66号）要求，确定在平邑县中心城区（含开发区）开展标定地价体系建设，并按《标定地价规程》的要求开展标定地价的工作。

二、出台的依据和过程

（一）政策及技术依据

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第七十二号，2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；

2.《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）；

3.原国土资源部办公厅《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资发〔2017〕27号）；

4.原山东省国土资源厅下发《关于做好公示地价体系建设和管理工作的通知》（鲁国土资字〔2018〕280号）

5.《山东省自然资源厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字[2020]66号）；

6.《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）；

7.《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）；

（二）制定的过程

按照市政府的安排，从2021年1月开始启动，成立标定地价工作领导小组。通过公示范围确定、划定标准区域、选取标准宗地、标定地价评估，于2021年4月完成《平邑县城区国有建设用地标定地价体系建设项目初步成果》（征求意见稿）。2021年4月30日，公开召开听证会征求政府各相关部门及社区代表、评估中介机构等听证代表的意见，增强成果的科学性和透明度。2021年6月4日，通过委托省自然资源厅组织的专家组对项目成果的验收。2021年11月30日，县自然资源局会议审议通过。2021年12月,经县政府同意印发实施。

三、标定地价主要内容

标定地价为政府公示地价之一，是指政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。标定地价为具体宗地的价格，根据平邑县市场发育程度和管理服务需求，按照《标定地价规程》、《城镇土地估价规程》的要求，结合平邑县实际情况，合理确定了公示范围，划定了标定区域，设立了标准宗地，利用土地房地产市场交易资料，采用多种评估方法综合确定了标准宗地价格，建立了标定地价修正体系，形成了文字报告、图件、数据库、表格等成果。

1.平邑县城区国有建设用地标定地价公示范围

以中心城用地规划范围为主，包含经济开发区，总面积53.6809平方公里（其中，商服用地公示范围11.2648平方公里，住宅用地公示范围11.5509平方公里，商住混合用地公示范围15.6305平方公里，工业用地公示范围15.2347平方公里）。

2.平邑县城区国有建设用地标定地价内涵

（1）估价期日：2020年1月1日。

（2）权利特征：完整的土地权利价格，不考虑抵押权、地役权等他项权利的限制。

（3）土地使用权类型现状：按证载或经批准的土地使用权类型为依据。

（4）土地用途：证载或经批准的合法用途。

（5）容积率：合法现状容积率或规划容积率（地上）。

（6）使用年期的设定：出让土地设定为商业用途40年，住宅用地70年，工业用地50年。

（7）价格表现形式：

对于容积率高于1.0的商业、住宅或商业住宅混合布局的居住用地土地价格表现形式为楼面地价和地面地价；

对于容积率低于或等于1.0的商业、住宅或商业住宅混合布局的居住用地时以及其他用途土地价格表现形式为地面地价。

（8）价格类型：正常市场价格。

（9）市场假设：市场特征为平稳正常情况、公开竞争市场条件。

（10）价格单位：元/平方米，币种为人民币。

四、基准地价、标定地价和城市地价监测的关系

基准地价、标定地价、监测地价三者虽然同为行政管理部门部署推进的评估地价体系，但其内涵与定位并不相同。

（一）从空间特征来看

基准地价是区域平均价，具有宏观、中观特征；标定地价与监测地价均为具体宗地的价格，具有微观表征性。

（二）从价值定位和作用来看

基准地价、标定地价均为公示地价，具有引导市场健康运行的职能，故其价格定位为各类价值影响因素作用下的理性价值；而监测地价旨在及时反映土地市场客观走势，支撑科学决策，故其价格应尽量反映市场供需关系调整下的价格水平。

（三）从更新频率来看

为体现稳定价值，基准地价通常不宜频繁调整，每2～3年更新一次为宜；标定地价则要求每年度更新；而为了及时获取市场动态，监测地价通常为季度更新。

（四）从价格的决定机制来看

因公示地价的制定与发布是政府的法定职责，故基准地价、标定地价的最终价格水平均由行政部门依法依规确定，而监测地价水平则由土地专业评估师根据相关技术标准独立评估确定。