平邑县关于支持低效用地企业自主改造的实施意见
（征求意见稿）
根据《临沂市自然资源和规划局关于加快构建低效用地再开发“1+N”政策体系的通知》（临自然资规字〔2026〕8号）要求，结合我县实际，特制定低效用地自主改造的实施意见。
一、总体要求
通过全面推进低效用地企业自主改造，充分挖掘存量建设用地利用潜力，建立健全低效用地企业自主改造引导政策和激励机制，高效利用土地。
二、适用范围
（一）竣工投产2年以上，实际固定资产投资强度未达出让合同约定标准的50%，企业主动提出通过拆建、改扩建、技改等方式补齐投资、提升产出的存量工业用地。
（二）企业停产、半停产状态满1年，厂区厂房闲置、产能空置严重，企业计划自主翻新厂房、更新生产线、引入新项目盘活现有地块的低效用地。
（三）规模以上工业企业前三年平均亩均税收低于3万元、规模以下工业企业前三年平均亩均税收低于1万元，企业自主实施改造以提升亩均效益的用地。
（四）亩产效益评价划定为限制发展类，企业不愿直接退出，自主开展产业转型、资产重组、功能升级实现原地存续发展的工业用地。
（五）其他情形：厂区建筑老旧破损，亩产效益综合评价认定为粗放利用类的存量工业低效用地。
三、前提条件
纳入自主改造范围的低效用地应当符合以下前提条件：
1.在城镇开发边界内；
2.符合国家产业政策；
3.符合安全生产和环保要求；
4.权属清晰、合法、不存在争议。
四、改造方式
（一）拆除重建
针对原厂房破损严重、生产工艺落后、长期停产半停产，原产业无提质增效空间的地块，企业可拆除无利用价值的老旧厂房，新建高标准厂房，全面提升亩均投资强度与亩均税收。
（二）拆改结合
企业整体建筑状况良好，仅局部建筑、配套设施老化破损，无需全部拆除重建的，可保留原建筑主体，实施系统修缮、楼层加建等改扩建工程。
（三）容积率提升
厂区容积率偏低、内部存在成片闲置空地、具备较大建设空间的，企业可利用内部空地自主新建厂房及配套设施，使容积率达到行业标准。
（四）技术改造
厂房基础载体条件较好，原生产设备老旧、亩均效益较低的，企业可通过对原生产线开展智能化、自动化升级改造；规上企业亩均税收提升至3万元以上、规下企业提升至1万元以上，亩均投资强度提升至 100 万元以上。
（五）兼并重组
单宗低效用地改造空间有限，或邻近多个存量用地适合连片开发的，优质企业可通过股权收购、企业兼并、资产重组等方式整合周边相邻地块，统一规划、统一改造。
五、支持措施
（一）优化施工许可办理
对企业自主改造项目，工程投资额在100万元以下（含）或建筑面积在500平方米以下（含）的房屋建筑，可不申请办理施工许可证。简易低风险工业厂房项目,推行建设工程规划设计方案和多图联审前置预先服务,并联办理规划施工审批手续。
（二）推行税收优惠政策
低效企业转型后经税务部门认定为高新技术企业的，企业所得税税率可由25%降为15%。低效用地企业经税务部门认定为增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户的，可按国家税收优惠政策减免相关税费。
（三）强化贷款资金扶持
低效用地企业开展设备更新和技术改造的，可按照国家政策向工信部门申报上级设备更新和技术改造贷款项目，以及上级“技改专项贷”贴息政策。
（四）推行租赁土地办理审批手续
允许低效用地企业将存量土地进行出租。对于租赁土地的新建、改建、扩建工业项目，允许以承租人名义办理立项、环评、节能审查、工程规划许可、防空地下室审批、消防设计审查、施工图审查、施工许可、竣工规划核实、消防验收(或备案)、竣工验收备案等审批手续。
（五）支持工业用地分割合并
工业用地分割应具备独立成宗条件，不影响生产、经营和使用功能。工业用地宗地合并所涉及的宗地应当为界线相邻的地块，且土地性质、使用权类型和土地用途相同，使用权人清晰。
（六）健全工业空间管控体系
工业用地规划调整为非工业用地的，但5年内暂不实施的区域，且不存在违法改变功能、违法出租等情况，允许实施技改项目。
六、认定程序
低效用地企业自主改造项目实行“核查、认定、入库”的工作流程。
1.核查
各镇街（开发区）负责对辖区内低效企业组织人员进行现场踏勘，查明企业低效原因及改造计划，行文报送至县自然资源和规划局。
2.认定
由县政府组织，县自然资源和规划局牵头，会同县发改局、工信局、财政局、税务局、生态环境分局、应急局等相关部门，对各镇街上报的低效用地进行研判，根据容积率、投资强度、亩均税收等指标，统一研判认定。
3.入库
将符合低效用地自主改造标准的项目纳入“平邑县低效用地自主改造项目库”管理，加强政策指导与监督管理。
七、强化风险防控与监督管理
在推进低效用地企业自主改造过程中，必须坚守安全底线，规范改造行为，防范各类风险。
1.严守安全环保底线。企业是自主改造项目的安全生产和环境保护责任主体。对未批先建、未验先投或存在重大安全环保隐患的项目，相关部门要依法责令停止建设或生产，并严肃追究责任。
2.严控房地产化倾向。坚持工业用地性质不动摇，严禁借自主改造之名，行房地产开发之实。对于允许混合利用的项目，其配套建设的行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%，建筑面积不得超过总建筑面积的15%。
3.加强全过程监管。
①事前严格项目准入，对投资强度、亩均税收等效益指标进行科学评估和协议约定。
②事中加强改造建设过程监管，确保项目按批准方案施工，防止擅自变更用途或扩大规模。
③事后强化履约评价，项目竣工投产后，由相关部门对照协议约定进行达产复核。对未能履行承诺、弄虚作假骗取优惠政策的企业，依法追回已享受的优惠政策，并取消其后续申报资格。
八、健全倒逼机制
根据低效用地认定标准，对我县低效用地企业自主改造设置缓冲期，不需要基础设施建设的企业缓冲期为1年，需基础设施建设的企业缓冲期为2年，缓冲期内暂不进行整治，对超期未完成整改的将按照以下措施进行整治。
1.差别化土地使用税率政策
低效用地企业上升为县城9.6元/平方米/年、建制镇和工矿区6.4元/平方米/年。差别化土地使用税率政策由税务部门按程序报上级批准后实施。
2.健全土地收回机制
对建设完成投产后3年内不能实现协议约定投资金额及收税标准的企业，建立退出机制，依据招商引资协议约定的违约条款收回土地使用权。
九、工作机制
（一）加强组织领导。由县政府组织开展低效工业用地综合治理，各镇街（开发区）、各相关部门要强化措施、狠抓落实，形成“属地管理、条块结合”的责任机制，全面有效推进低效用地自主改造工作。
（二）强化指导服务。把握政策调整的节奏和力度，做好企业转型发展的指导和服务，积极帮助企业协调解决自主改造过程中遇到的困难和问题，切实调动企业自主改造的积极性，避免因简单操作造成舆情、信访等不和谐因素。
（三）建立考核机制。各单位要建立对低效用地企业自主改造该项工作的考核机制，加强指导协调、进度分析和跟踪检查。将考核结果与评优树先相结合，对推进不力、整治效果不明显的单位进行通报、限期整改。
本意见自印发之日起实施，有效期1年。
鲁公网安备 37132602371335号
