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第一条 为加强公有住宅售后维修养护的管理，明确业主、房管组织、售房单位的责任，保障业主和非业主使用人的合法权益，根据《山东省公有住宅售后维修养护管理暂行办法》及国家、省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市城市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，公有住宅售后维修养护的管理，均适用本办法。
第三条 本办法所称出售的公有住宅，是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住宅。
第四条 市房产管理局主管临沂规划区内的公有住宅售后管理工作，各县房产行政管理部门主管本行政区域内的公有住宅售后管理工作。
第五条 公有住宅出售后，推行社会化、专业化、企业化的物业管理模式，采取业主自我管理和物业管理企业专业化管理相结合的办法。
第六条单幢公有住宅出售率达30%以上的，售房单位应组织业主设立业主管理小组。一个组团或住宅区内公有住宅出售率达到30%以上的，房产行政主管部门应会同售房单位组织指导业主成立业主委员会。凡成立业主委员会的，单幢楼不再成立管理小组。原则上，业主管理小组由3-5人组成，业主委员会由5-15人组成。
业主管理小组或业主委员会负责本幢住宅或本住宅区（组团）内业主和非业主使用人的合法权益。
第七条 公有住宅出售时，要严格按照规定界定住宅的自用部位、自用设施设备和共用部位、共用设施设备的维修养护责任。
第八条 自用部位和自用设施指户门以内的部位和设施设备，包括水、电、气表内的管线、暖气片和自用阳台等。其维护养护责任和费用由业主承担，可自行维修养护，也可委托物业管理企业维修养护。
第九条 要建立售后公有住宅共用部位和共用设施设备维修养护基金，按15%的比例从售房款中提取，存入市售房资金管理中心专户，所有权归售房单位。其利息收入用于共用部位和共用设施设备维修养护，保修期满需要使用时，由管理单位及业主提出使用计划，经市房管局审核后由市住房资金管理中心根据最后决算划拨。
第十条 共用部位和共用设施设备指承重结构部位（楼面、屋顶、梁、柱、外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、共用的屋顶水箱及其上下水管道、供水供暖管道、落水管道、烟囱、中央空调设备与管道、消防设施、电梯及管线阀门等。
第十一条 公有住宅出售后，业主管理小组或业主委员会成立以前，共用部位和共用设施设备维修养护由售房单位或售房单位委托的管理单位承担；业主管理小组或业主委员会成立后，其维修养护由选聘的物业管理企业按照双方签订的物业管理合同承担。费用从共用部位和共用设施设备维修养护基金利息中列支，不足部分由维修部位共用人根据占有的住宅建筑面积比例按下列原则分担。
（一）房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的维修，由共用人按份额比例分担。
（二）墙体的维修（包括因结构需要而涉及的相邻部位的维修）按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。
（三）楼盖的维修，其接面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连上下房屋的所有人按份额比例分担。
（四）屋盖的维修：
1．不上人屋盖，由维修所及范围覆盖下各层所有人按份额比例分担。
2．可上人屋盖（包括屋盖及周边栏杆），如为各层所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由维修所用范围覆盖下各层房屋所有人按份额比例分担。
（五）楼梯及楼梯间（包括出屋面积部分）的维修：
1．各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。
2、为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。
（六）房屋共有部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。
（七）房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、水卫、电管、沟管、垃圾道、化粪池等|的维修，由房屋所有人按份额比例分担。
（八）房屋拆除，其拆卸支付或残值回收，由房屋所有人按份额比例分配。
第十二条 业主和维修养护责任单位应定期对住宅自用部位、自用设施设备和共用部位、共用设施设备进行维修养护，保证居住安全和设施设备的正常使用，并接受房产行政管理部门的指导、监督和管理。
第十三条 任何人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或减少共用部位和共用设施设备。如发生上述行为造成损失的，当事人应负责修复或赔偿。
业主使用住宅的共用部位和共用设施设备时，不得侵害其他业主的权益。侵害行为一旦发生，要立即停止，并负责赔偿由此造成的损失。
业主和非业主使用人有维护住宅共用部位和共用设施设备的权力和义务，有权制止任何侵占和破坏共用部位及共用设施设备的行为。
第十四条 业主维修住宅时，涉及相关业主权益的，应先通知相关业主，相关业主应予配合，并不得拖延和拒绝。维修人应尽量减少对他人的干扰，注意保护住宅，造成损坏的及时予以修复或赔偿。
第十五条 公有住宅出售后，业主对住宅进行装饰、装修或中修以上维修的，按照有关规定执行。
第十六条 当事人因住宅的维修养护发生纠纷时，应协商解决或经业主管理小组或业主委员会进行调解。协商调解不成的，可向住宅所在地仲裁机构申请仲裁，也可向人民法院起诉。
第十七条 公有住宅出售后再转让的，其维修养护管理参照本办法执行。
第十八条 公有住宅售后应积极推行物业管理，实行物业管理的，按照《临沂市城市物业管理暂行办法》执行。
第十九条 本办法自发布之日起执行。 |